经过一系列的房地产维稳政策落地，房地产行业销售明显改善，预期逐步扭转悲观，而板块投资情绪也从疯狂回归到理性。
APP了解到，9月份以来，房地产政策组合拳频出，旨在促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量，并在宽松的货币政策及财政政策给予支持，比如央行降低基准利率，指导商业银行降低房贷利率，包括存量房，降低贷款人负担。在10月份，8日、12日及17日开了三次会，发改委、财政部及住建部齐齐上阵，主要通过政策落地推动房地产市场止跌回稳。
政策效果在一线城市立竿见影，以深圳为例，根据深房中协，2024年第41周，深圳市二手房(含自助)录得2316套，环比增长649.5%，深圳929楼市利好政策效果显著，再如北京，截至10月中上旬，北京二手房成交量已经超过1.7万套，创造近几年的同期新高。但非一线城市并不乐观，询盘及成交量都持续低迷。
房地产行业能够拉动上下游50多个行业，是实体经济的重要组成部分，房地产维稳对完成宏观经济增长目标非常重要。经历了多家房企暴雷后，行业洗牌也进入了最后阶段，最坏的时期已经过去，在政策驱动下，加上估值也已经见底，板块右侧机会或已经来临。
货币+财政多重发力，房地产企稳回升
房地产行业最坏的时期已经过去，为何这么说呢？
APP了解到，10月18日，统计局发布前三季度数据显示，全国新建商品房销售面积及销售额分别为70284万平方米及6.89万亿元，同比分别下降17.1%及22.7%。受政策及行业降价影响，9月份相比于前8个月销售情况略微好转，但并不乐观，仍在双位数的下滑通道。
今年可以说是房地产行业有史以来表现最糟糕的一年，全国销售面积和销售额按月基本维持双位数的下滑趋势，自2017年行业步入衰退以来刷新连续9个月下滑的记录。否极泰来，10月政策组合拳频出，市场需求尤其是一线城市明显改善，预计下滑幅度放缓，Q4行业将进入低速下滑通道。
实际上，房地产需求受多重因素影响，包括结婚率下降导致刚需房大幅萎缩，宏观经济悲观降低就业及工资预期，以及降价引发恶性循环等。为了刺激需求回暖，促进房地产企稳回升，防止行业进一步恶化，政府于9月作出“维稳”的坚决表态，并于10月后陆续出台了一系列增量政策，包括四个取消、四个降低、两个增加的政策“组合拳”。
“四个取消”在需求端提振，包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；“四个降低”则是在资金端提振，包括降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款首付比例、降低存量贷款利率及降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。另外“两个增加”是针对房企，其中一个是将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元，满足财务健康的房企在资金上的需求。
此外，政策通过地方专项债收购存量商品房用作保障性住房，保障中低收入群体刚需房需求及消化库存，据中指研究院监测，截至2024年8月底，约30城发布了征集商品房用作保障房的公告。这一政策确实可以有效消化存量，不过由于债务转移，虽救活了房企，但拉高了地方债务水平。
政策效果逐步显现，10月以来，多地房地产政策支持力度加码，以北京及深圳为代表的一线城市楼市全线回暖，低线城市仍需要政策消化时间，整体向好良性发展。在保障房+商品房双轨制下，一方面深化落实房主不吵的大方向，另一方面帮助了房企消化了库存回笼资金，随着多重政策加码落地，房地产行业整体有望企稳回升。
值得注意的是，过去几年来，以恒大引发的爆雷效应逐步出清及淘汰财务有问题的房企，银行白名单的融资扩张也加速落后房企的淘汰进度。今年行业洗牌进入了最后阶段，行业拐点及估值拐点均出现了明确的信号。
估值回归具确定性，优质房企值博率高
低点之后，房地产行业在全面加速转型，发展模式由“规模为王”转为“精耕细作”，拿地偏向于谨慎，以财务健康为主基调，坚持租售并举的战略举措，发展综合性地产集团。以万科（02202）为例，其物业管理收入占比持续提升，2024年上半年为11.74%，同比提升了4.75个百分点。
不过参与者转型及发展分化非常严重，优质房企在保持稳健财务的同时，也实现了业绩成长及盈利。比如华润置地（01109），2024年上半年收入逆势增长8.44%，实现净利润102.53亿元，另外中国海外发展（00688）和龙湖集团（00960），期间也分别实现了103.14亿元及58.66亿元。
今年前9个月，销售面积及销售额排名靠前的包括万科、中国海外发展、华润、龙湖以及绿城中国，仅万科一家亏损（上半年亏损额98.53亿元），万科亏损的根本原因是毛利率下滑太多，降价和品控均遇到了前所未有的难题，上半年毛利率仅为6.76%，而中国海外发展、华润及龙湖三家毛利率均超过20%。不过万科并非个例，排名靠后的中小型房企表现也参差不齐，大部分均处于亏损状态。
行业拐点来临之前最先考验的便是房企资金实力，“白名单”具有助推作用，强者恒强，得到更多的融资资源和发展机遇。以中国海外发展、华润及龙湖为代表的优质房企由于盈利，现金流充足，债务压力尚可，而万科就比较艰难，除了亏损外，还要面临巨大的财务问题。
截止2024年6月，万科的短期及长期有息债务合计为2674.68亿元，相比于2023年末净增261.31亿元，基本为短期债，若亏损没有扭转，在没有现金流补给下，可能进入以债易债的恶性循环。当然，除了万科外，老牌房企融创也面临同样的困境，巨亏和巨债双重压身，融创显得更加狼狈，账上仅有53.89亿元的现金，净负债（有息银行债-现金）达2720.4亿元，比万科足足多了945.58亿元。
在强者恒强和行业洗牌双重影响下，房地产板块个股估值也表现分化。其实9月底以来受多重政策刺激，房地产板块从暴涨到大幅回落，港股内房板块仍有50%的以上溢价，说明了市场的对房地产行业仍抱有信心，企稳之后，市场逐步回归理性，而板块优质个股也受基本面拐点迎来漫长的估值回归之路。
综合看来，货币政策+财政政策双驱动，一篮子增量政策还在路上，多部委齐齐上阵为行业维稳站台，房地产行业正在经历有史以来规模及影响最大的救市活动，并和资本市场协同发力，打通房企在市场需求和融资需求的阻碍。10月份表现出政策效果后，市场对房地产行业企稳回升预期升温。
基于拐点预期，稳健的投资者选择华润、龙湖等优质房企博板块回归收益，而偏好风险投资者则选择市值更低的融创及万科风险标的，以博得超额收益率。不过以资产估值来看，华润、中国海外发展及龙湖的PB值分别为0.6倍、0.4倍及0.4倍，而巨亏巨债的万科和融创则分别为0.3倍和0.4倍，显然优质房企值博率更高。
