房地产板块，到底可买还是不可买?
港股今日房地产板块大跌。截至今日收盘，不论是中海外(00688)等国资房企，还是融创(01918)、万科(02202)等民营房地产公司，股价基本上都跌回到了9月30日的日内价格，甚至9月30日以前的价格。
等于说是十一黄金周期间的情绪性涨幅全部回吐。这对于十一黄金周期间加仓内房板块的港股投资者来讲是不太友好的。
恰逢今天上午10点国务院新闻办公室举行发布会，所涉及内容正与房地产相关。市场的大跌似乎很不给面子，但把一个问题抛到投资者面前，那就是：
当前的房地产板块，究竟值不值得买?
对于中国房地产市场，笔者的观点是：风物长宜放眼量。也就是说，随着政策的密集出台以及肉眼可见的一些变化来看，整个房地产行业在短期内应该可以确认底部，而中长期则具备反转的条件。而股价的角度，短期不具备基本面支持的上涨难以持续，但是中长期基本面反转一旦确认，则股价也会跟着反转。
1 政策兜底，显示确保“止跌回稳”的决心
截至目前，上至党中央政治局，中及相关部位联合行动，下达各个金融机构、房地产企业、以及具体项目，都或明确表态，或拿出实际行动，去确保房价止跌回稳。可见政策支持层面，已经开足了马力，政策工具箱开到最大。
9月26日，中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量。要回应群众关切，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。9月29日，国务院召开常务会议，研究部署具体落实工作。
此次发布会上，住建部部长倪虹表示，将会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，通过四个取消、四个降低、两个增加，来推动市场止跌回稳。
倪虹表示，自相关政策发布以来，政策效果已经开始显现，房地产开发投资、新建商品房销售等主要指标降幅继续收窄，特别是9月底以来，一手房的看房量、到访量、签约量明显增加，二手房的交易量持续上升，市场出现了积极变化。
有媒体报道，多地房地产政策支持力度加码，一线城市楼市全线回暖。下一步，我们将会同有关部门，坚决贯彻党中央、国务院决策部署，一项一项抓落实，把政策效应充分释放出来，更多惠及人民群众。
2 加大白名单贷款投放力度
在笔者看来，此次推出的白名单贷款制度，类似可以等同于2008年美国金融海啸期间美国财政部部长保尔森的无限贷款制度。保尔森的名言是，如果你承诺提供无限流动性，那么实际上你就不用再提供流动性了。因为流动性危机本质上是信心危机，一旦信心危机解除，流动性是不可能短缺的。
保尔森的另一句名言就是：如果你有一支水枪，你必须拿在手上，而且经常使用。但如果你有核弹，那你就不要再拿出来了。
此次白名单贷款制度，所沿袭的就是类似的理念。而且我们注意观察金融监管局副局长肖远在今天的发布会上关于“白名单的”表述，也能够理解其“无限流动性”的实值。本次发布会上，关于白名单的纲领性表述就是三句话，或者叫三个“应尽”：
第一，是要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。
第二，是进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”。
第三，是优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。
据发布会介绍，截至到10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。为做好房地产项目融资，保障房屋建成交付，还会进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。
白名单制度如果善加利用，无疑是对房地产行业的一次紧急大输血。可以极大地纠正此前过分僵化执行“三条红线”所带来的负面影响。随着房地产行业的流动性危机逐渐缓解，整个板块将实现底部反转。
3 地方专项债用于土储和收购存量房
此外，关于投资者比较关心的利用专项债支持土地储备以及收购存量房用作保障性住房的两项政策，此次发布会上也有更加详细的展开。
住建部部长倪虹表示，这两项政策既是推动房地产市场止跌回稳的重要举措，也是落实党的二十届三中全会决策部署，扩大专项债支持范围和用作项目资本金领域的重要内容，有利于促进土地市场的供需平衡，缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力，也有利于增加保障性住房来源，增进民生福祉。
在具体操作上，关于专项债用于土地储备，主要是支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债券项目内容和地块范围，及时安排债券发行和支出，提高土地资源的利用效率和债券资金的使用效益。
关于支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。这一政策将与其他相关支持政策协同发力，进一步拓宽地方的资金来源渠道，既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房。
4 总结
总体而言，自9·26政治局会议提出“推动房价止跌回稳”的总体纲领之后，截止到目前，越来越多的细化措施与后续支持政策逐步出台，确保房地产市场实现底部反转。
近期股票市场尤其是港股房地产板块的下跌，是对之前上涨过快，非理性抢筹，以致于超出基本面承载范畴的修正，并不意味着房地产板块行情已经结束。笔者相信，随着政策预期后续落地以及新的政策出台，房地产板块基本面的修复将最终体现到股票市场行情上，14亿人口的泱泱大国，房地产市场不可能一蹶不振，经历苦难与转型，终将行稳致远。
附：本次国新办发布会要点总结
国务院新闻办公室今日上午10时举行新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。出席此次发布会的领导包括住房城乡建设部部长倪虹，和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人。
住建部部长倪虹10月17日在国新办新闻发布会上表示，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。调查显示，仅在35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，其他城市也有改造需求;全国需要改造的危旧房有50万套。这次提出的新增实施100万套主要针对条件成熟、通过加大政策力度可以提前干的项目，主要采取货币安置的方式，将更有利于群众和自己意愿选择合适方式。
(1)住建部会同四部委打出“组合拳”，推动市场止跌回稳
住建部部长倪虹表示，党中央高度重视房地产市场平稳健康发展。9月26日，中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量。要回应群众关切，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。9月29日，国务院召开常务会议，研究部署具体落实工作。
住建部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳。
所谓“组合拳”，概括起来就是：四个取消、四个降低、两个增加。
四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。
四个降低，就是降低住房公积金贷款利率，大家都知道，降了0.25个百分点;降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%;降低存量贷款利率;降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。通过落实这些已出台的政策，降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。
两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。城中村安全隐患多、居住环境差，群众改造意愿迫切。二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。
(2)迄今为止政策效果如何?
住建部部长倪虹表示，相关政策发布以来，政策效果已经开始显现，房地产开发投资、新建商品房销售等主要指标降幅继续收窄，特别是9月底以来，一手房的看房量、到访量、签约量明显增加，二手房的交易量持续上升，市场出现了积极变化。
有媒体报道，多地房地产政策支持力度加码，一线城市楼市全线回暖。下一步，我们将会同有关部门，坚决贯彻党中央、国务院决策部署，一项一项抓落实，把政策效应充分释放出来，更多惠及人民群众。
(3)金融监管总局如何推进“白名单”项目贷款投放?
金融监管总局副局长肖远企表示，加大“白名单”项目贷款投放力度，主要有这几个方面：
第一，要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。“白名单”和城市融资协调机制已经建立了半年多时间，经过各方的努力，现在已经有很好的经验和做法。在政府协调推动、金融融资支持和司法执行保障等方面，都探索了一系列比较完整的制度体系。纳入“白名单”以后，对房地产项目的管理更加规范，融资也更加便利快速，对于项目的建成和交付、对于保障购房人的合法权益发挥了非常重要的作用。
在具体流程上采取审核与备案两种形式。在审核方面，按照目前城市融资协调机制对“白名单”项目的流程继续发挥作用，继续保留，同时房地产项目公司也可以跟银行一起商量，银行按照授信标准，对房地产项目进行融资，通过“白名单”机制进行备案，纳入“白名单”管理。纳入“白名单”以后项目管理更规范，融资也更快捷更便利，有利于房屋建成，有利于保障各方合法权益。
第二是进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”。我们已经指导各家银行在现有工作专班机制基础上，进一步加大力度，逐项目落实贷款投放进度，适度下放审批权限，提高审批和放款效率，按照项目建设进度，及时发放贷款。各城市协调机制也要积极协调相关各方，加大问题项目的修复力度，落实贷款发放条件，配合金融机构做好贷款的审核和发放。原则上，如果有关条件和要求没有发生变化，对于进入“白名单”的项目，银行就应做到“应贷尽贷”。
第三是优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。目前，商业银行是按照项目建设进度分批将贷款资金拨付给房地产项目公司，并且直接受托支付给材料商、施工方等上下游企业。今后，商业银行可以在与房地产项目公司协调一致的前提之下，根据房地产项目公司提供的用款计划，将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户，后续依据实际用款申请，从监管账户受托支付到用款对象，把资金拨付的时间提前，只要授信审批通过后，就可以把全部贷款发放到房地产项目公司的资金监管账户。
这样做的好处就是贷款资金可以快速及早发放到房地产“白名单”项目公司的账户上，可以提早把钱支付给上下游企业。同时，因为这些贷款资金是进入了房地产项目公司的项目资金监管账户，专款专用，封闭管理，就不会被项目公司挪用，贷款资金就是用来建这个项目和它的配套设施的，将全部用于项目建成交付，这样有利于保障购房人的合法权益。
据统计，截至到10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。为做好房地产项目融资，保障房屋建成交付，我们还会进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。
(4)大城市放松限购会否对中小城市形成吸虹效应?
关于住房限购。从去年开始已经充分赋予了各个城市房地产调控自主权，城市政府会根据城市的经济社会发展和房地产现状自主决策。四个一线城市在9月底调整了他们的住房限购措施，不完全一样。北京、上海是“放宽了限购的条件”，广州是“全面取消”，深圳是“部分区域取消”，这充分体现了各城市因城施策、自主决策、一城一策。
关于“虹吸效应”。从规律上看，“虹吸效应”是世界城市发展过程中出现的普遍现象。从影响上看，“虹吸效应”有利有弊，在不同城市和城市的不同发展阶段，“虹吸效应”会产生不同影响。在城镇化进程中，中国政府注重引导大中小城市和小城镇协调发展。房地产市场因城施策，也是防止房地产领域“虹吸效应”负面作用的一种制度安排。谢谢。
(5)100万套城中村和城市危旧房改造如何安排?
倪虹：随着城市发展进程，新房子会变成老房子，有的老房子会变成危房，这种需求是存在的。我们对重点城市做过统计，35个大城市有170万套的需求，全国地级城市有297个，大家可想而知，这种需求是实实在在的，而且还会有更大需求。
这次我们选择在前期城中村和危旧房改造基础上，再新增100万套，并通过货币化方式，加大政策支持力度，主要是考虑有些项目条件比较成熟，群众改造意愿也比较迫切，前期工作做得比较扎实。有利的方面，首先是对群众，货币化安置可以更好地满足群众自主选择房型、地点等要求。第二可以直接搬入新居，不像以前建设安置房要等十几个月的过渡期。第三对城市来讲，可以消除安全隐患，改善居住环境，完善城市功能。第四在当前房地产供需关系发生重大变化的情况下，也有利于消化存量商品房。一举多得。
什么样的项目可以获得政策的关心和支持?有以下两点。第一，这个项目首先得是群众改造意愿强烈、安全隐患比较突出的。第二，项目的两个方案要比较成熟，一个是征收安置方案要做得扎实，能够确保征收工作顺利推进，切实维护群众合法权益;另一个是资金大平衡方案能够做到项目总体平衡，避免新增地方债务风险。
主要政策有哪些?有以下五条。一是重点支持地级以上城市。二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款。三是允许地方发行政府专项债。四是给予税费优惠。五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。
有这五条政策加持，各地还可以结合城市更新，进一步谋划选择条件成熟的项目，提前实施，只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度。
(6)关于专项债支持土地储备以及收购存量房用作保障性住房的政策，有哪些细化措施和考虑?
这两项政策聚焦房地产市场的堵点问题，既是推动房地产市场止跌回稳的重要举措，也是落实党的二十届三中全会决策部署，扩大专项债支持范围和用作项目资本金领域的重要内容，有利于促进土地市场的供需平衡，缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力，也有利于增加保障性住房来源，增进民生福祉。
在具体操作上，关于专项债用于土地储备，主要是支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债券项目内容和地块范围，及时安排债券发行和支出，提高土地资源的利用效率和债券资金的使用效益。
关于支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。这一政策将与其他相关支持政策协同发力，进一步拓宽地方的资金来源渠道，既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房。
(7)如何帮助新市民、青年人解决住房问题?
倪虹：关于解决群众住房问题，国家大的政策是一手抓保障，一手抓市场。以政府为主，保障群众基本住房需求，通过市场来满足群众多样化改善性住房需求。
保障有两种方式，一种是租赁的方式，另一种是购买的方式。关于租赁的方式，对于新市民、青年人，大力发展保障性租赁住房和公租房，以“一张床、一间房、一套房”等方式，让新市民、青年人进得来、留得下、住得安、能成业。对于城市低收入住房困难家庭，各级政府都高度重视，实施了公租房保障，低收入住房困难家庭基本实现了应保尽保。公租房保障也有两种方式，一种是实物租赁，还有一种是货币化补贴。
关于购买的方式，就是对于有一定经济能力，虽然暂时买商品房还有困难，但是可以购买保障性住房。主要是以需定建、以需定购。筹集房源也分为两种方式，一种是新建，还有一种是购买符合条件的商品房用作保障房。在工作中，我们也考虑了新的形势变化，为适应生育二孩及以上家庭的需要，要求和支持地方结合实际，适度增加保障性住房的面积。
在这里要强调，各城市政府在结合当地实际优化完善房地产政策的同时，一定要加大保障力度，兜牢住房保障这个底线。也和大家报告个数据，今年1—9月份，我们已经建设筹集了保障性住房148万套(间)，到年底可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。
