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分析师:即使降息,全球房地产也难挣脱困境

2024-09-05 18:06 来源:网络

即使全球主要央行开始降息,全球房地产市场在经历了一代人以来最急剧的利率上升之后,也不太可能得到缓解,因为利率水平几乎不会回到之前推动繁荣的零水平。

这个规模达数万亿美元的行业在全球金融危机后的10年里蓬勃发展,当时货币成本降至零,但随着各大央行推高借贷成本,这个行业成为最大的受害者之一。现在,从欧洲央行和英国央行到瑞士和瑞典的央行已经开始降息,降低了借贷成本,美联储也将效仿。

但业内高管和银行家认为,这个行业没有快速解决之道,因为此前极低的利率导致数万亿美元资金流入房地产,但目前随着债券和普通储蓄账户重获吸引力,该行业目前正在大量流失资金。

苏黎世保险公司全球房地产研究主管Andrew Angeli表示:“我们还没有走出困境。”他认为,该行业不太可能出现快速复苏。

过去两年的加息已造成数十家企业受害,其中包括在德国拥有标志性建筑的房地产集团Signa,留下的是一堆未完工的房屋和空无一人的摩天大楼。咨询公司Falkensteg的数据显示,自2022年初以来,德国的房地产破产数量一直在上升,今年上半年已达到1100多家。其次,英国建筑业连续两年是破产企业最多的行业,截至2024年6月的12个月里,破产企业约为4300家。

受借贷成本上升和在家办公的影响,办公室的痛苦尤为严重,但其影响正在蔓延到更广泛的房地产市场,德国的房地产市场已经陷入低迷,英国的房地产市场也步履蹒跚。而且包括德国在内的许多国家的经济放缓加剧了市场的紧张情绪。

总部位于匹兹堡的房地产公司NAI Burns Scalo的总裁Brian Walker说:“我从来没有这么努力工作过,却觉得自己一无所获。有人会说……我们可能处于写字楼市场的底部,但我不知道你怎么能这么说。目前,许多办公楼的所有权已经交回了银行。”

德国最大的房地产贷款机构之一DZ银行的首席执行官Cornelius Riese表示,提高利率需要三年的时间才能在整个体系中发挥作用。他说:“我们已经进入了可能出现意外的进程的近三分之二。”

房地产投资公司仲量联行估计,今年和明年全球需要偿还的商业房地产债务总额将达到2.1万亿美元。仲量联行称,今年前六个月,借款人通过再融资交易获得了上述债务规模的近三分之一的资金,但明年的缺口可能高达5700亿美元。

许多美国投资者已将办公大楼的钥匙交还给贷款方,就像Brookfield资产管理公司将纽约布里尔大厦(Brill Building)交还给银行一样。布里尔大厦因Neil Diamond等歌手而闻名,他们在这里开始了自己的词曲创作生涯。

而且一些小银行,在房地产繁荣时投入了全部资金,现在正面临威胁。佛罗里达大西洋大学金融学教授Rebel Cole指出,美国有62家规模较小的银行拥有超大规模的房地产贷款。Cole指出,少数银行面临破产的风险,因为它们投资于基本上已陷入瘫痪的房地产行业,同时依赖于可能随时被撤回的大笔存款。

纽约投资公司Maverick Real Estate Partners的联合创始人David Aviram表示:“有大量的借款到期……明年贷款将大幅减少。”Aviram补充称,这迫使银行试图通过出售贷款来减少贷款规模,但有几家银行搁置了此类交易,将不良信贷放在了自己的账面上,因为未出售贷款的银行获得的贷款只有债务面值的40%。

目前,出售房屋并不容易。据知情人士透露,今年早些时候,一位公司清盘人将此前购买伦敦金融区金丝雀码头(Canary Wharf)一栋写字楼的价格下调了约1.6亿英镑(2.0989亿美元),即60%,但交易最终还是失败了。

一些分析人士指出,银行不肯接受这个事实。欧洲监管机构怀疑,银行可能通过忽视价格下跌,掩盖了银行业贷款状况不佳的事实。

然而,等待可能会使问题变得更糟。位于热门地段和冷门地段的建筑之间的情况差距正在扩大。施罗德资本驻纽约的投资者Jeffrey Williams表示,在洛杉矶,福克斯工作室(Fox Studios)周边的世纪城(Century City)商业区表现不错,而市中心的大片地区则“完全是火车残骸”,许多建筑破产,大片空间无人居住。

尽管如此,降息还是带来了希望。在受房地产崩盘影响最严重的国家之一瑞典,此前身处该国商业地产危机的房企SBB的首席执行官Leiv Synnes表示:“如果你相信资本成本会降低,房地产价格可能会上涨,这是很好的。情绪……现在完全不同了。”

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