2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。
展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供求两端政策仍有发力空间，“三大工程”将是政策发力主要方向，预计将对2024年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。整体来看，2024年新房销售市场依然面临调整压力，若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。在销售市场修复缓慢影响下，全国新开工、投资下行态势或难改。
(1)房价：2023年，百城新建住宅价格累计上涨0.27%，主要受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响，新房价格出现结构性上涨。百城二手住宅价格累计下跌3.53%，跌幅较2022年扩大2.76个百分点，房价走势持续低迷，至12月，已连续20个月环比下跌，连续7个月环比下跌的城市数量超90个。
(2)市场供求：2023年，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约6%，1-11月重点15城二手房销售规模同比增长36%。全年来看，受疫情后需求集中释放带动，一季度市场升温明显，年中量价出现回落，市场表现低迷，8月底中央及各级政府加大政策托底力度，9-10月新房销售同比降幅有所收窄，但政策效果持续性不足，年末市场仍下行。50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超10%，可售面积小幅回落但仍处高位，短期库存出清周期延长至19.6个月。
(3)需求结构：2023年以来，改善性住房需求仍为新房市场关键支撑，30个代表城市中多数城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期。面积段来看，90-120平方米产品仍占据市场主流地位，伴随着各城市逐渐取消或优化楼市调控政策，再改、高端改善需求得以释放，改善市场表现出一定韧性。
(4)土地市场：2023年，全国300城住宅用地推出、成交面积同比均下降超20%，仅部分城市或个别地块热度较高，整体低迷态势未改。重点22城方面，优质地块成交量增加，央国企为拿地主力，拿地金额占比达49%，民企投资力度仍不足。至12月末，除北京、上海、深圳外，多数城市已取消土地最高限价，但仅少量核心城市优质地块拍出高溢价，整体热度仍较低。
(5)政策展望：需求端，一线城市有望因需、因区施策优化限购;核心二线城市或全面取消限购;更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。供给端，企业端资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”等政策若能实质性落地将有助于改善企业融资环境;“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，各地土拍规则预计将继续放宽;另外，“三大工程”建设相关政策有望加速落地。
(6)市场展望：根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。中性情形下，预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%，乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长。而新开工、投资受多项不利因素影响，或将延续下行态势。中性情形下，2024年新开工面积同比降幅在10%左右，新开工规模低于9亿平方米;房地产开发投资额同比下降6.1%。
一、2023年中国房地产市场形势总结
1.价格水平
2023年，改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨0.27%;二手房价格累计下跌3.53%，全年维持跌势，超九成城市价格下跌
图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化
数据来源：中指数据CREIS(点击查看)市场监测：http://res0.dyhjw.com/cj/2024-01-01/pcenterimg alt="图片" src="http://res0.dyhjw.com/cj/2024-01-01/e3b7be16bacd6bb6245a21e00eb18685.jpg" width="677" height="267"/>
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图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度销售面积走势
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图：2022年以来11个代表城市二手住宅周度成交套数走势
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图：2019年以来50个代表城市商品住宅批准上市面积走势
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注：高溢价率地块统计口径为按成交溢价率高于10%统计，武汉、济南、杭州、上海部分地块溢价率上限低于10%的，如果触顶成交，则也统计在内。数据来源：中指数据CREIS(点击查看)市场监测：http://res0.dyhjw.com/cj/2024-01-01/pcenterimg alt="图片" src="http://res0.dyhjw.com/cj/2024-01-01/2195418a59f3ffa7cd6bbe1e0ebd8ecf.jpg" width="677" height="251"/>
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS(点击查看)
全国房地产开发投资额同比自2022年4月起连续下降，2023年以来降幅整体呈现扩大态势。2023年1-11月，全国房地产开发投资额为10.4万亿元，同比下降9.4%。单月来看，年初投资额同比降幅较2022年底有所收窄，但随着市场再度转弱后，开发投资额单月同比降幅再度扩大，5月以来同比降幅均超10%。
2023年以来房企到位资金同比延续下降趋势，1-11月各项资金来源同比均降。2023年1-11月，房地产开发企业到位资金为11.7万亿元，同比下降13.4%。其中，国内贷款为1.4万亿元，同比下降9.8%;自筹资金为3.9万亿元，同比下降20.3%;定金及预收款为4.0万亿元，同比下降10.9%;个人按揭贷款为2.0万亿元，同比下降8.1%。
二、2024年中国房地产市场趋势展望
1、政策环境
宏观环境：2024年经济增速或放缓，跨周期与逆周期调节政策有望进一步发力
2023年前三季度，我国GDP同比增长5.2%，预计全年5%左右的增长目标能够顺利实现，但“三驾马车”中，近几个月出口同比增速持续收窄;固定资产投资同比增速也收窄至2.9%，房地产开发投资降幅仍在扩大。展望2024年，全球经济增长放缓，外需或延续低迷态势，“一带一路”对我国出口的带动作用有望继续显现，而疫情带来的疤痕效应仍在，消费超预期走强概率较低，稳投资的必要性更加强烈。2023年12月中央经济工作会议提出要“坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”“要强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强政策工具创新和协调配合”，预计未来货币政策将进一步发力稳经济，财政政策亦有望协同跟进，更好地释放经济发展潜能。
政策环境：“供求关系发生重大变化”定调下，预计各地将继续优化楼市政策，“三大工程”配套措施有望加速落地
7月24日中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，这一重大判断为房地产市场定调，此后多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地。根据中指监测，2023年已有200余省市(县)出台房地产调控政策超670次，多数城市限制性政策完全放开。
表：2023年楼市政策基调及各部委落实的相关政策
资料来源：中指研究院综合整理
中央层面，2023年2月，《求是》杂志发表习近平总书记《当前经济工作的几个重大问题》文章，强调了房地产行业在国民经济中的重要地位，并提出“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策”。两会政府工作报告亦强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚性和改善性住房需求”。4月，中央政治局会议召开，分析研究当前经济形势和经济工作，针对房地产的关键词“房住不炒”“因城施策”“支持刚性和改善性住房需求”“保交楼”“房地产业发展新模式”均延续了此前提法，房地产政策环境整体保持宽松。
7月，中央政治局会议为房地产定调，一是明确提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，二是进一步明确推进城中村改造、“平急两用”公共基础设施以及规划建设保障性住房。在此背景下，过去供不应求阶段出台的调控政策需要适时调整优化，为监管部门以及各地优化楼市政策打开了空间。8月底以来，多部委积极表态并出台具体措施，各地的限制性政策也逐步放松，房地产行业真正迎来政策底。
10月30日至31日，中央金融工作会议明确“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式。”
12月，中央经济工作会议明确2024年政策方向，一是继续强调“坚决守住不发生系统性风险的底线”“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展”，二是进一步明确“加快推进保障性住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’”，同时提出“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。“先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更强的优化预期。
图：2022年以来各地因城施策频次
表：2023年以来主要政策类型出台频次对比
注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。资料来源：中指研究院综合整理
地方层面，8月底以来，各地频繁出台政策利好，北上广深落实首套房“认房不认贷”，9月政策频次达2022年四季度以来单月最高水平。限购方面，南京、合肥、济南、青岛等14个二线城市全面取消限购政策，另有多个二线城市从优化购房套数、优化限购范围、放松购房限制条件等方式放松限购。一线城市中，广州放松近郊限购。
限贷方面，各地积极落实差别化住房信贷政策，多数城市商贷已执行首套20%，二套30%的首付比例，并调整二套房贷利率下限至LPR+20BP，部分核心二线城市如杭州首付比例降至首套25%、二套35%。一线城市中，广州、深圳商贷首付比例均已降至首套30%、二套40%;北京、上海调整首套商贷首付比例至30%，二套根据不同区域执行40%-50%。另外，全国多数城市均已执行首套房“认房不认贷”政策。
根据中指监测，2023年以来近30城降低或取消了限售年限要求;深圳、成都、合肥等十余城已对限价政策进行优化;同时全国超30城明确实行房票安置，一线城市中广州明确提出探索房票安置政策机制。
表：2023年地方房地产宽松政策汇总(不完全统计)
资料来源：中指研究院综合整理
与此同时，各地支持力度也在持续增强，如郑州支持非住宅改建租赁住房，指出租赁住房运营年限期满后，符合相关标准的项目，可改变土地性质作为普通住宅销售;武汉发布通知强调要盘活企业资产、加快盘活存量用地，明确对已出让尚未建设的存量用地，政府可组织开展土地收回和规划优化，并重新供应等。此外，部分城市加快落实中央部署，城中村改造政策也不断落地。10月，广州审议通过了《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》，11月，《广州市城中村改造条例(草案修改稿·征求意见稿)》向社会各界公开征求意见，为城中村改造的加快推进提供保障。
除了以上政策举措外，部分城市亦从优化普宅认定标准(11月深圳取消了实际成交总价低于750万元的要求、12月京沪优化普宅认定标准)、优化预售资金监管、加大购房补贴力度、降低中介费率、降低增值税免征年限等方面完善政策工具箱，力促刚性和改善性住房需求释放。
整体来看，房地产市场的持续低迷以及行业风险的积聚对整个宏观经济、金融系统的稳定均带来了不利影响，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要。在7.24中央政治局会议提出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的重要背景下，过去市场过热阶段出台的限制性政策正在逐步退出或优化。
表：核心一二线城市限购及限贷政策现状
资料来源：中指研究院综合整理
从政策趋势上看，需求端，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点，核心一二线城市首套、二套首付比例有望进一步下降，一线城市也有望因需、因区施策优化限购政策，二线城市或全面取消限购政策;更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。另外，降低交易税费、优化限价政策等，或将在2024年继续优化调整。
企业端，政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险上，金融机构或继续加大对房企的资金支持力度，若“三个不低于”等相关政策能够实质性细化落实，将有利于改善企业融资环境。另外，“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，稳定市场预期。同时，涉及待售住宅、非住宅闲置项目、未开发土地等存量盘活的政策，亦是为企业提供流动性支持的重要方面。
此外，“三大工程”建设的配套措施有望进一步加速落地，预计监管部门将进一步明确城中村改造相关细则，也将有更多城市落实城中村改造配套政策。推动“三大工程”建设，或将对2024年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。
2.市场趋势
中性假设下，2024年全国商品房销售面积下降约5%，若城中村改造加快推进，销售有望实现微增;开工、投资下行态势难改
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2024年经济环境的预测，参照近期宏观政策及重要会议精神，对2024年房地产市场提出如下假设：
假设1：宏观经济逐渐恢复，GDP增速较2023年放缓(GDP增长4.5%~5.0%之间);假设2：货币信贷政策继续发力稳经济，M2同比增长9.5%左右;假设3：房地产调控政策延续宽松状态，因城施策力度仍较大;假设4：城中村改造等政策实质性落地。
在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。
表：2024年全国房地产市场各项指标预测结果
数据来源：中指研究院测算
需求端，展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，中性情形下，2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%，规模在11亿平方米左右。乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长;值得关注的是，2024年是超大特大城市城中村改造的启动之年，城中村改造对住房需求的实际拉动或有限，但对预期影响至关重要。悲观情形下，2024年，宏观经济下行压力大，居民收入预期不稳以及房价持续下跌影响下，全国商品房销售面积下降约8.6%，规模低于11亿平方米。
另外，从近两年土地成交规模来估算新房市场规模，根据中指数据，2022年全国住宅用地与商办用地合计成交规划建筑面积16.7亿平方米，2023年成交约13亿平方米，乐观假设近两年成交的土地半数将在2024年入市，新房市场供给规模预计在15亿平方米左右，也将为乐观情形下销售市场实现12亿平方米体量提供一定支撑。
图：2005年以来各线城市商品房销售面积及销售额变化
数据来源：国家统计局，各地统计局，中指数据CREIS(点击查看)
各线城市来看，一线城市新房销售面积或继续小幅增长。2024年，一线城市限购、限贷等政策仍有较大优化空间，且城中村改造进程有望加快推进，优质供给增加也有望对市场形成一定支撑，预计一线城市新房销售面积继续稳中有增。
二线城市2024年市场有望底部企稳。近两年二线城市商品房销售面积明显下滑，跟历史相比，2023年销售规模较2018年高点下降了约35%，已经回落至2012年水平，与2022年基本持平，新房销售底部企稳态势渐显。展望2024年，杭州、成都、西安等城市短期库存相对合理，伴随着政策端持续优化调整，新房销售规模有望保持在高位;南昌、武汉、郑州等城市政策优化空间有限，库存去化承压，短期市场走出底部或仍需要时间;福州、天津等城市库存去化压力大，市场调整态势短期或难改。另外，随着市场量价逐步调整到位，近两年市场超跌的城市需求有望出现修复。
三四线城市2024年新房销售规模预计将继续下行。2023年，三四线城市商品房销售面积同比继续下降，较2021年历史高点下降了36%，市场调整幅度较一二线城市更大，销售规模已降至2014-2015年水平。当前三四线城市市场情绪较为低迷，需求存在透支、房价下跌、政策带动效果不足等是重要原因，2024年，三四线城市增量政策整体较为有限，部分城市或通过发放购房补贴等方式促进需求释放，但效果或较弱，同时多个三四线城市城镇人均住房面积较大，未来新房市场规模空间整体受限。综合来看，三四线城市住房逐渐回归消费属性，未来住房需求更多依赖于农村进城人口、居民购买力等因素，2024年各影响因素表现或难有明显改善，预计新房销售规模延续下行态势。
图：2014年以来全国商品房销售均价及300城土地(住宅+商办)成交楼面均价累计同比
数据来源：中指数据CREIS(点击查看)市场监测：http://res0.dyhjw.com/cj/2024-01-01/pcenterimg alt="图片" src="http://res0.dyhjw.com/cj/2024-01-01/2c028e895a9dd6af4c474e96345360c6.jpg" width="677" height="279"/>
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS(点击查看)
供应端，房企新开工规模仍受新房销售恢复节奏慢、土地缩量、现有存量高等因素制约，2024年新开工难改下行趋势，根据模型测算，中性情形下，2024年新开工面积同比降幅在10%左右，绝对规模降至8.3亿平方米。值得关注的是，2024年是城中村改造加速推进的第一年，整体对新开工带动规模或相对较小，乐观情形下，新开工面积同比小幅下降2.7%，规模降至9亿平方米左右。
图：2002年以来建筑工程投资额与房屋施工面积对比
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS(点击查看)
投资方面，一方面，新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复，近两年土地成交缩量态势未改，或导致土地购置费进一步下行，另一方面，“保交楼”政策继续发力、购房者对于现房的偏好提升等因素预计将继续对竣工形成一定支撑，进而对房地产投资产生带动作用。中性情形下，2024年房地产开发投资额同比下降约6%。乐观情形下，城中村改造和保障性住房建设发力，房地产开发投资额与2023年基本持平。
三、2024年房企经营策略建议
销售方面，根据中指数据，2023年，TOP100房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%。各阵营房企销售额同比均有所下降，TOP10房企销售额平均同比下降11.7%，TOP11-30、TOP31-50房企、TOP51-100房企销售额平均同比降幅较大，分别下降17.8%、19.0%、28.2%。
图：2021年至2023年TOP100房企销售额均值及增速情况
数据来源：中指数据CREIS(点击查看)市场监测：http://res0.dyhjw.com/cj/2024-01-01/p
